Fraflytningssyn og istandsættelse

Indflytningssynet afgør, hvad du senere hæfter for

En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet. Det står i lejelovens § 90, stk. 1.

Rapporten skal udleveres til dig ved synet, eventuelt digitalt. Er du ikke til stede, eller vil du ikke kvittere for modtagelsen, skal rapporten sendes til dig senest to uger efter synet, jf. § 90, stk. 2.

Konsekvensen af at springe det over er hård for udlejeren: overtrædes § 90, stk. 1 og 2, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 187, stk. 1. Det gælder dog ikke krav, der skyldes skader, du selv er ansvarlig for. Det følger af § 90, stk. 3. Reglerne i §§ 90-92 kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. § 93.

Meld mangler inden to uger

Er boligen mangelfuld, når lejeforholdet begynder, skal du meddele udlejeren, at du vil gøre manglen gældende, senest to uger efter lejeforholdets begyndelse. Ellers mister du retten til at påberåbe dig den. Det står i § 91.

Fristen gælder ikke, hvis manglen ikke kan opdages ved sædvanlig agtpågivenhed, eller hvis udlejeren har handlet svigagtigt. Uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres af huslejenævnet, som kan pålægge udlejeren at udbedre manglen, jf. § 92.

Praktisk konsekvens: gennemgå boligen med kamera på indflytningsdagen, og send en skriftlig liste — ikke en mundtlig bemærkning — inden for de to uger.

Hvilken stand skal boligen afleveres i?

Boligen skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen, og den skal afleveres i samme stand som ved overleveringen. Undtaget er den forringelse, der skyldes slid og ælde og ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det står i § 187, stk. 1.

Samme bestemmelse sætter en grænse, der ofte overses: det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, lejeren overtog det i. Var væggene ikke nymalede, da du flyttede ind, kan du ikke afkræves nymaling ved fraflytning. Netop derfor er indflytningsrapporten efter § 90 dit vigtigste dokument.

Forbedringer, du selv har lavet, må kun fjernes, hvis du bringer boligen tilbage i den stand, du overtog den i, jf. § 188, stk. 1. Har udlejeren givet samtykke til en ændring efter § 141, kan retablering kun kræves, hvis udlejeren tog forbehold for det, da samtykket blev givet, jf. § 188, stk. 2.

Flyttesynet: hvem, hvornår og med hvilket varsel

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden senest to uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Du skal indkaldes skriftligt til synet med mindst én uges varsel. Et kortere varsel kan aftales, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt. Det står i § 187, stk. 3.

Udlejeren skal udarbejde en fraflytningsrapport i forbindelse med synet. Rapporten skal udleveres til dig ved synet eller sendes senest to uger efter synet, hvis du ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen, jf. § 187, stk. 4.

Overtrædes stk. 3 og 4, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1. Det står direkte i § 187, stk. 5.

Husk din del: du skal senest otte dage før fraflytning oplyse den adresse, meddelelser — herunder krav efter § 187 — kan sendes til, jf. § 186, stk. 2. Er der afgivet opsigelse, skal du desuden give adgang til fremvisning mindst to timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse, jf. § 186, stk. 1.

To uger efter synet er kravet forældet

Udlejeren kan ikke gøre krav efter § 187, stk. 1, gældende, når der er gået mere end to uger fra flyttesynet — eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten til flyttesyn. Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er dig uvedkommende. Det står i § 187, stk. 2.

Fristen gælder ikke, hvis manglen ikke kan opdages ved sædvanlig agtpågivenhed, eller hvis lejeren har handlet svigagtigt.

Flere af reglerne er ufravigelige: § 187, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt., hvor der er pligt til flyttesyn, og stk. 3-5 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, jf. § 189. En kontraktbestemmelse om, at boligen skal afleveres nyistandsat uanset indflytningsstanden, kan altså ikke sætte reglen ud af kraft.

Tvister om §§ 187-189 afgøres af huslejenævnet, jf. § 190.

Ofte stillede spørgsmål