Depositum og forudbetalt leje

Hvor meget må udlejeren kræve ved indflytning?

For beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse kan udlejeren ved lejemålets indgåelse kræve et depositum på højst tre måneders leje. Beløbet står som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Det følger af lejelovens § 59, stk. 1.

Udlejeren kan derudover kræve lejen forudbetalt for op til tre måneder, jf. § 59, stk. 3. Der er en ekstra betingelse: den forudbetalte leje må ikke overstige den leje, der skal betales i perioden fra lejeren opsiger lejemålet, til lejeforholdet ophører. Er det aftalte opsigelsesvarsel kortere end tre måneder, kan udlejeren altså ikke kræve tre måneders forudbetalt leje.

Endelig kan lejen kræves betalt månedsvis forud, jf. § 58, stk. 1. Tilsammen betyder de tre bestemmelser, at det højeste lovlige indflytningsbeløb i et almindeligt beboelseslejemål svarer til syv måneders leje: tre måneders depositum, tre måneders forudbetalt leje og den første måneds leje. Mange kontrakter kræver mindre. De aftalte beløb skrives ind på side 2 i ministeriets Typeformular A, 10. udgave.

I lejeforhold om ustøttede private plejeboliger kan udlejeren ikke kræve forudbetalt leje efter § 59, stk. 3 og 4. Det står i § 61.

Depositum og forudbetalt leje er ikke det samme

Forskellen betyder noget, når lejeforholdet slutter. De to beløb bruges ikke ens, og de kommer ikke tilbage på samme måde.

• Depositum er sikkerhed for dine forpligtelser ved fraflytning, jf. § 59, stk. 1. Det kan derfor bruges til at dække et berettiget istandsættelseskrav eller manglende betaling — og du kan ikke bo det af.
• Forudbetalt leje er husleje, du allerede har betalt. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan du modregne den forudbetalte leje i den sidste del af lejeperioden, jf. § 59, stk. 3. I praksis betyder det, at du ikke betaler husleje i opsigelsesperiodens sidste måneder.
• Depositum er en pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 59, stk. 4, med henvisning til § 182, stk. 1, nr. 1. Manglende betaling behandles derfor som manglende huslejebetaling.
• I et fremlejeforhold kan lejeren i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed som bankgaranti eller indestående på en særskilt deponeringskonto, jf. § 59, stk. 2.

Depositum kan reguleres, når lejen stiger

Gennemføres en lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret, så beløbene stadig svarer til det samme antal måneders leje som ved lejemålets indgåelse. Reguleringen skal opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som beløbet oprindelig svarede til. Det står i § 60, stk. 1.

Det gælder også den anden vej: nedsættes lejen, skal udlejeren fra nedsættelsestidspunktet tilbagebetale en tilsvarende del af depositum og forudbetalt leje, jf. § 60, stk. 1.

Er du uenig i selve lejeforhøjelsen, kan reguleringen af depositum og forudbetalt leje ikke forlanges, før huslejenævnet har afgjort kravet om lejeforhøjelse. Det følger af § 37, stk. 3, og § 44, stk. 4.

Hvornår får du dit depositum tilbage?

Lejeloven fastsætter ikke en bestemt frist for, hvornår depositum skal være udbetalt efter fraflytning. Til gengæld sætter loven en skarp frist for udlejerens krav mod dig: der kan ikke gøres istandsættelseskrav gældende, når der er gået mere end to uger fra flyttesynet — eller fra fraflytningsdagen i lejemål, hvor der ikke er pligt til at holde flyttesyn. Det står i § 187, stk. 2.

Samme bestemmelse fastslår, at udgifter til istandsættelse, der ikke er taget med i fraflytningsrapporten, er dig uvedkommende. Undtagelsen gælder mangler, der ikke kan opdages ved sædvanlig agtpågivenhed, og tilfælde, hvor lejeren har handlet svigagtigt.

Har udlejeren opkrævet et højere depositum eller indskud end tilladt, kan du kræve det for meget betalte tilbage. Ved lejeforholdets ophør skal kravet være gjort gældende for huslejenævnet inden ét år fra fraflytningstidspunktet, jf. § 40, stk. 1. Tilbagebetalingskravet forrentes fra betalingstidspunktet, jf. § 40, stk. 3.

Når beløbet er højere end loven tillader

Uenighed om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse efter §§ 59-61 afgøres af huslejenævnet, jf. § 63. Nævnet kan i samme forbindelse tillade, at § 59, stk. 1-3, fraviges, når der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 59, stk. 5.

I ejendomme, hvor lejen fastsættes efter §§ 19-31, er et for højt krav ikke kun ugyldigt. En udlejer, der forlanger depositum og forudbetalt leje i strid med § 59, stk. 1 og 3, kan straffes med bøde eller fængsel indtil fire måneder, jf. § 62, stk. 1.

Dine rettigheder efter loven gælder uden tinglysning. Det samme gør aftaler om forudbetaling af leje, indskud og depositum, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje, jf. § 17, stk. 1. Skal kravet kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, der ejede ejendommen, da kravet forfaldt, skal det efter § 17, stk. 2, være gjort gældende ved sagsanlæg inden ét år fra ophørstidspunktet.

Før du overfører penge

Et depositum er det største enkeltbeløb i en almindelig boligsøgning, og det er derfor, boligsvindel går efter netop det. Se boligen, få den skriftlige lejekontrakt, og kontroller hvem der reelt kan udleje, før du overfører noget. Pres for hurtig betaling, en betalingsmodtager uden forbindelse til udlejeren eller en aftale, du ikke må se først, er grunde til at stoppe.

BOIO er en annonceplatform og modtager hverken depositum eller husleje. Betal til den modtager og i den valuta, der står i den kontrakt, du har læst.

Ofte stillede spørgsmål