Opsigelse og opsigelsesvarsel

Dit eget opsigelsesvarsel står i kontrakten

Lejeloven siger om lejerens opsigelse kun dette: lejeren kan frit opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt. Det står i § 169, stk. 1. Loven fastsætter altså ikke i sig selv et varsel på tre måneder for lejeren — varslet er det, der er aftalt i lejekontrakten.

De tre måneder, de fleste kender, kommer derfor fra aftalen, typisk fra ministeriets Typeformular A. Læs kontraktens afsnit om opsigelse, før du regner med en bestemt frist, og kontroller, om der er aftalt uopsigelighed i en periode.

Er boligen familiens fælles bolig, må du ikke opsige uden din ægtefælles samtykke, jf. § 169, stk. 2.

En tidsbestemt lejeaftale kan slet ikke opsiges i lejeperioden, medmindre det er aftalt, eller den anden part misligholder aftalen, jf. § 173, stk. 1.

Udlejeren kan kun opsige i lovens tilfælde

Nogle lejeforhold kan udlejeren opsige uden en særlig grund. Det gælder blandt andet enkeltværelser, der er en del af udlejerens egen beboelseslejlighed eller af et en- eller tofamiliehus, som udlejeren selv bebor, og en beboelseslejlighed i et hus med kun to lejligheder, hvor ejeren bebor den ene. Tilfældene er opregnet i § 170.

For alle andre lejeforhold kan udlejeren kun opsige i de tilfælde, der står i § 171, stk. 1. De to praktisk vigtigste er, at udlejeren selv ønsker at benytte det lejede (nr. 1), og at udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, så det lejede må fraflyttes (nr. 2).

Opsigelse efter § 171, stk. 1, nr. 1, er yderligere begrænset af § 172. Udlejeren skal selv agte at bebo lejligheden, og opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Der lægges blandt andet vægt på, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og på lejerens muligheder for at finde en anden passende bolig. For ejerlejligheder gælder desuden særlige betingelser om, hvornår lejemålet blev indgået.

Ved visse opsigelsesgrunde skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde dig en anden lejlighed i ejendommen, hvis en bliver ledig til overtagelse senest tre måneder efter din flyttedag, jf. § 174, stk. 1.

Udlejerens opsigelsesvarsler

Hovedreglen er tre måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. For lejeforhold nævnt i § 170, nr. 1 — værelset i udlejerens egen bolig — er varslet én måned. Det står i § 175, stk. 1.

Ved opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og efter § 171, stk. 1, nr. 1, har du krav på mindst ét års varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag, jf. § 175, stk. 2. Det er den regel, der gælder, når en ejer vil overtage boligen selv.

Flytter du inden varslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje boligen. Det, udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav mod dig, jf. § 175, stk. 3.

Formkravene gør en opsigelse ugyldig, hvis de ikke er opfyldt

Udlejerens opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og efter § 171 skal være skriftlig og oplyse om din adgang til at gøre indsigelse. En opsigelse efter § 171 skal desuden angive opsigelsesgrunden. Mangler oplysningerne, er opsigelsen ugyldig. Det står i § 176, stk. 1.

Vil du ikke godkende opsigelsen, skal du fremsætte skriftlig indsigelse senest seks uger efter, at opsigelsen er kommet frem til dig. Fastholder udlejeren opsigelsen, skal udlejeren anlægge sag ved boligretten senest seks uger efter, at din frist udløb, jf. § 176, stk. 2.

Reglerne i §§ 171-179 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren, jf. § 181, stk. 1.

Huslejenævnet kan underkende en opsigelse, der skønnes at være foranlediget af eller stå i forbindelse med et forsøg på at opnå en urimelig leje eller urimelige lejevilkår, eller som strider mod sædvanlig god udlejningsskik. Det følger af § 35.

Ophævelse er ikke det samme som opsigelse

En ophævelse afslutter lejeforholdet uden varsel, og den kan kun ske i de tilfælde, § 182, stk. 1, opregner. Manglende rettidig betaling af leje eller anden pligtig pengeydelse er den første af dem. Depositum er netop en pligtig pengeydelse, jf. § 59, stk. 4.

De øvrige tilfælde omfatter blandt andet, at det lejede bruges til andet end aftalt trods indsigelse, at lejeren vanrøgter boligen, og at lejeren helt eller delvis overlader brugen til en anden uden at være berettiget til det og trods indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

Ofte stillede spørgsmål